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“满当当”和“空荡荡”背后 谁来制约停车位任性涨价?

2022-03-30 09:04:17来源:成都商报

“满当当”和“空荡荡”的背后

谁来制约停车位“任性”涨价?

■ 周边道路满满当当,小区车库空空荡荡。近日,成都市双流区绿城诚园一期小区因车位停车费定价远高于周边同地段价格引发关注。

■ 小区车位停车费之争并不少见。成都商报-红星新闻记者采访获悉,由于当前住宅小区停车服务费实行“市场调节价”,与此相关的定调价争议和矛盾在全国多地出现。在成都,有小区调价前后的月租价格差更是达到了5倍。

■ 市场调节价背后,一面是开发商作为车位产权人拥有的自主定价权,而另一面,车位作为小区住宅附属设施,又具有民生配套的特殊性。价格到底该怎么定,如何调呢?业主与开发商的双方权益如何取得平衡呢?

现状

突涨5倍,小区停车位定价就这么“任性”?

案例一:2021年4月,成都市锦江区财富中心小区调整了停车费收费标准。其中,包月停车收费标准调整为业主800元/月,租户1200元/月。而原来的停车费每月仅230元。从230元涨到1200元,将近5倍的涨幅让众多小区业主和租户直喊吃不消。

案例二:成都高新区交子大道33号中国华商金融中心也曾于2019年9月因调整停车费引发争议。根据调价标准,该中心地下负四楼车位调价前后的差距达到了2倍,月停车费超过了2000元。业主质疑,这远远超出了周边小区平均每月400元左右的价格。

案例三:2020年11月,双流区富豪三里花城也曾因停车费太贵等原因引发业主“维权”。

……

多名受访者告诉记者,面对小区车位停车费的调价,“维权”常常是很困难的。“通常相关部门的回复都会提到住宅车位价格是实行市场调节价,开发商是产权人,可以对价格进行调整,政府部门难以直接干预。”“一般只能组织协调,但很多时候调解效果并不好,耗时耗力,很难解决根本性问题。”一名受访业主表示。

诉讼

业主状告开发商有输有赢,

停车费有无相关合同很关键

记者梳理发现,类似的车位定调价争议和矛盾在全国多地也并不少见。有业主则直接将开发商、物业告上了法院。

在媒体公开报道的一起诉讼案例中,杜女士于2016年在广州富丽居3号楼购买了一处房产,并与物业公司签订了前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。根据《前期物业管理服务协议》的第五条约定,机动车地下车位的停车费为300元/个/月;机动车地面车位的停车费为200元/个/月。可后来在没有与业主进行协商的情况下,物业直接将停车费上调至了每月650元至750元不等。

法院审理认为:开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准。开发商和物业未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格上调,程序上侵害了富丽居小区业主的知情权,也违反了前期物业服务管理合同之约定,显属不妥。法院于2019年6月25日作出判决,小区地下车库车位收费标准应恢复到每月每辆300元。

不过,在记者查询更多相关案例中,尤其是在没有相关合同约定的情况下,且住宅小区停车位的收费又实行的是市场调节价,开发商作为产权人,其调价权利多会得到法院支持,业主方少有胜诉。

据中国裁判文书网上公布的一起案例,2019年4月1日,广东某小区141名业主因停车费上涨的问题将小区开发商、物业告上了法庭。业主们认为当初在购房时,曾公示过收费标准为每天10元,且有销售人员售房时口头对停车费作出允诺,并已经实际履行几年,因此该停车收费公示牌公示的停车收费价格属于《商品房买卖合同》的内容。

但后来,开发商单方提价将停车费调整为25元一天,应属擅自变更合同内容的行为。由此,停车费应当调回原价。不过,法院最终驳回了业主的诉讼请求。法院认为,关于《商品房买卖合同》是否约定停车费价格的问题和开发商上调停车费价格是否侵害业主权利及垄断停车费价格的主张无事实与法律依据。同时,开发商对涉案停车位享有专属物权,具有收益和处分的权利,开发商对涉案停车位租金有权自主定价。

措施

关于停车费定价,成都曾出台《指导意见》

什么是“市场调节价”?其主要依据为国家发展改革委印发的《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号),该通知于2014年12月17日发布。其中明确了住宅小区机动车和非机动车停车收费标准实行市场调节价,不在政府定价目录范围内,不需要价格主管部门审批,向相关部门报备即可。然而,住宅小区停车费定价“实行市场调节价”这个规定,却并没有一个确切的数字量化标准,在实际执行时,引发的争议不少。

2019年成都曾发布过《关于进一步规范住宅小区机动车停车服务收费的指导意见》(征求意见稿)。关于停车费定价,《指导意见》提出:住宅小区车(库)位出租价格实行市场调节价。开发建设单位制定、调整价格,需结合住宅小区所在区位、商品房项目定位、规划车位配比、市场供需状况等多种因素综合确定。关于停车费调价:确需调整住宅小区停车收费价格的,开发建设单位或受托人应当合理确定价格涨幅,并采取适当措施避免矛盾激化。

《指导意见》除明确了车位出租收费的涨价幅度和调整方案外,针对业主代表与开发建设单位协商沟通无法达成一致意见时,当事人可向属地人民调解委员会书面申请调解,或向属地政府有关部门申请行政调解,仍无法达成一致可向人民法院、仲裁机构提起诉讼、仲裁。

他山之石

广州出台住宅停车收费规则,调价需按5个程序进行

小区停车费到底如何调价?记者了解到,2021年,广州市发改委在官网印发了关于《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(试行)》的通知,为业主和停车场经营者协商议价提供了程序规范。

广州的这一通知指出,对于待售住宅,建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容,并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。

对于已售住宅,需制定或提高住宅停车场收费标准的,经营者与业主应当按照申请、公示、协商、协商一致和不一致5个程序进行协商。如果协商日期超过150天,仍无法达成一致可申请调解。未按照规则要求进行协商或擅自调价的,可向相关部门进行投诉。

程序一:要调价,经营者应首先向街道办提出书面要求

程序二:书面报告应在显著位置公示至少30天

程序三:业主代表参与协商,可委托第三方机构进行评估

程序四:协商一致,结果应公示至少30天

程序五:协商超过150天,无法达成一致可申请调解

律师说法

住宅停车费如何定,怎么调?

■ 四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师:市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价,业主只能被动接受的地步。

■ 太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师:虽然车位价格现在已不属于政府定价项目,但是车位定价绝不能忽视民生属性。

A.市场调节价并不意味坐地起价,不能忽视民生属性

四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示:“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价,业主只能被动接受的地步。”

陈逢逢表示,一方面,车位产权人对停车费的确具有自主定价权,但另一方面,这个定价并不是单方的,不仅要受到市场竞争制约确保定价与当地周边房屋价格和其他配套价格相符合,而车位是小区住宅的附属设施,因此业主的知情、协商程序也要确保。

太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师也表示,虽然车位价格现在已不属于政府定价项目,但是车位定价绝不能忽视民生属性。

B.业主享有公平交易权,“乱涨价”涉嫌违反《反垄断法》

陈逢逢认为,尽管开发商享有车位物权,具有自主定价权利,但如对自持车位的涨价高于市场价,涨价标准随意、混乱,“市场调节价”的法则则并不能作为正当理由。

首先,乱涨价涉嫌违反《合同法》第54条规定,开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平,其次,若开发商所提供的车位处于市场支配地位,乱涨价也可能涉嫌违反《反垄断法》。同时,自持车位任意涨价还涉嫌违反《消费者权益保护法》。

C.应结合“市场调节”与“行政干预”进行调整

“开发商对停车位享有专属物权,具有收益和处分的权利”并不意味产权人可以任意调整车位价格。朱界平表示,“放开市场定价绝不等于卖方可以坐地起价,囤积居奇。”

朱界平建议,国家主管部门应对此制定相关的制度或是对有关政策及时进行调整,“或许可以再次回归到政府指导价,同时,相关的法律法规也要配套完善,比如在销售房屋合同中,应对配套的车位费、物业费如何收取进行明确的约定,对涨幅应该如何调整等进行一定的规定,这样购房方可以在事先进行选择,避免后续出现矛盾。”

陈逢逢认为,由于车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施,属于配套设施,其性质决定了小区停车服务市场的竞争不充分,供需双方的市场地位不平等,要完全依靠市场价格机制并不现实,所以要调整业主与开发商或物管之间的不公平关系,就需要依赖于行政或其他主体的平衡,其中业委会的成立及运行是比较便捷的方式。为了确保业主的协商地位,可由业委会代表全体业主与开发商或物管进行价格协商,双方按停车需求、经营成本等测算停车收费。

成都商报-红星新闻记者 张肇婷 章玲