生活中，几乎所有人都不可避免地与小区物业产生交集，物业服务的好与不好，直接影响着人们生活的幸福指数，选择一个靠谱的物业，成为不少市民买房的主要参考条件之一。
你家小区的物业服务靠不靠谱？
1月15日，宁夏新闻网、宁夏日报新闻客户端同时刊发了《读者来信》编辑部给全区市民的一封信《@宁夏人，你是否遭遇过物业收取“糊涂账”？》，短短4天时间，留言及投诉多达400多条。
我们根据留言及投诉，整理出读者反映强烈的几种物业服务乱象进行了采访，并邀请北京市盈科（银川）律师事务所支部书记宋淑琴律师依据民法典为大家提出意见建议。
乱象1安保年龄过大如虚设
【读者反映】
银川市兴庆区中山北街北寺巷五宝苑小区业主刘先生：我们小区的物业公司派驻的都是60多岁的老人负责保安工作，在安全保卫上根本无法做好，清洁工具储藏间成了门卫大爷的废品储藏间，之前已发生过一次火灾，所幸是白天被及时发现，没有造成太大损失。
【记者调查】
1月19日，记者在五宝苑小区了解到，该小区属于老旧小区，只有2栋楼61户居民。2020年1月，经业主大会一致通过，银川鑫泽物业服务有限公司入驻小区，物业服务费的价格为每平方米0.8元。目前，小区里配备了两名保安，一名58岁，一名62岁。物业公司称，小区物业费收得低，无法给保安开出很高的工资，目前只能由两个保安两班倒，每人每月工资2200元，工作十分辛苦。如此低的工资招不到年富力强的保安。
【律师说法】
宋淑琴律师：老旧小区居民人数少、收入普遍较低，物业费偏低、收缴难，是造成物业公司管理成本高、管理不到位的主要原因。对于小区规模比较小的老旧小区，可由所在街道办事处根据周边实际情况，可以合并两到三个小区，聘请一家物业公司进行管理，降低物业公司的管理成本；还可以采取智慧物业的形式，探索形成政府+物业公司+业委会三方共同建设、共同治理问题、共同享受成果的模式，也可以利用小区闲置空地建设社区便民超市、生鲜超市、社区食堂、快递驿站、居家养老服务站、社区卫生服务站、家政服务中心等民生服务设施，鼓励小区居民在便民服务中心消费，以消费抵扣物业费。
乱象2临停计费时常有误差
【读者反映】
银川市海宝小区福地苑业主徐先生：2020年12月28日7时44分，我开车出小区门，停车计时系统上显示停车时长7个小时47分钟，收费4元。可是小区停车收费公示牌上明明写着5-8小时内收费3元。我们小区停车收费分8个时段，除了停车3个小时内的收费没问题之外，我在其他时段停车都遇到过问题，有时会多收1元，有时会多收2元。我2020年9月搬到这个小区，物业说没有车位了，只能临停。可临停收费多次出现问题，是否涉嫌乱收费？
【记者调查】
1月19日，记者联系到负责福地苑小区物业的宁夏众一物业服务有限公司，公司经理朱女士说，他们之前已联系技术人员对停车计时系统进行了检查，未发现故障。智能系统收费时间点要求比较精准，如3—5个小时是一个标准，停车时间在这个时段内是2元，超过哪怕一两分钟，就会按5-8小时计费，收费3元。
【律师说法】
宋淑琴律师：根据《银川市普通住宅物业服务费政府指导价标准》，小区物业费的收取都必须进行备案、公示。对于业主徐先生反映的停车计时系统存在计时不准确可能存在多收费现象，建议业主可以向市场监管局反映或要求技术监督部门对智能收费系统的精准性进行检测，如果存在人为故意超时调校涉嫌乱收费，可由市场监管部门要求物业公司进行整改，或对物业公司进行行政处罚。
乱象3小区人车混行隐患大
【读者反映】
银川市金凤区凯旋帝景小区居民王先生：我们小区在小区公共道路上设置停车位，进出车辆容易碰到行人，存在安全隐患。去年5月，我开车行驶进小区西边公共道路的停车位准备停车，突然从侧门内坡道上飞驰过来一个骑滑板的少年，我赶紧刹车，结果滑板车还是被压在了车轮下，还好孩子没事。小区公共道路人车混行，非常危险。
【记者调查】
1月18日，记者来到位于银川市金凤区湖畔路与宁安大街交汇处以东的凯旋帝景小区，王先生所说的公共道路约4米宽，位于小区西侧门附近，自西向东环绕小区外围墙，共停放着40多辆车。小区居民包女士说，公共道路作为消防通道，设置为停车位不合理，且盲区较多，易发生交通事故。
宁夏百仕德物业服务有限公司凯旋帝景项目部经理任晓斌说，小区共有8栋楼200多个住户，部分业主有停车需求，可小区内空间不大，加上地下停车场一直未能启用，才在小区公共道路上设置停车位。
【律师说法】
宋淑琴律师：1993年，建设部发布了第一版《城市居住区规划设计规范GBJ137-90》，当时规定公共中心、商业中心、市场、医院等需要配建停车场（库）停车位，而居住区内“宜考虑居民小汽车和单位通勤车的停放”，并没有规定车位指标。
因此，建于上个世纪80、90年代的老旧小区普遍没有规划预留停车位。但凯旋帝景小区并不属于老旧小区，而且根据物业经理介绍，该小区有地下停车场，只是一直未启用。凯旋帝景小区人车混行，属于物业公司管理不到位、管理混乱所致。建议由银川市物业主管部门对该小区物业公司进行约谈，要求尽快整改。
乱象4车位只售不租停车难
【读者反映】
金凤区福州北街绿地凤凰城业主洪先生：我们小区地下车库的车位只卖不租，而且价位太高，每个13万元，买地下车位的人寥寥无几，可是地面车位又十分有限，业主停车遭遇难题。
【记者调查】
1月19日，记者来到绿地凤凰城，负责该小区物业的上海永绿置业有限公司银川分公司经理张女士说，业主反映的小区地下车位“只卖不租”的情况在2019年年底前确实存在，但随着住户增多，目前地下车位已经开放出租，首月免费，之后每月300元租金加75元物业服务费。但截至目前，被购买或租用的地下车位仅有60多个，主要是住户认为价格过高。小区现有地下车位2000余个，地面临停车位300个。小区住户2099户，经常将车停在地上的住户就会感到停车困难，可是地下车位却大量闲置。
【律师说法】
宋淑琴律师：民法典第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处置给业主的，应当认定其行为符合“民法典第二百七十六条应当首先满足业主需要”的规定。但上诉法律并未规定如何处置开发商对小区车位只售不租行为。在相关法律没有明确规定的情况下，可以对部门规章或条例进行补充完善。2019年10月11日发布的《银川市物业管理条例》第六十三条虽然也有类似的规定，但对违反该规定的建设单位处以何种处罚并未作出明确规定，期望相关立法部门根据已经实施的民法典的相关规定，尽快修订、完善《银川市物业管理条例》，对部分小区这种只售不租车位的行为予以规范和处罚。
乱象5物业频换犹如走马灯
【读者反映】
贺兰县宝庆国际花园业主王先生：我们小区有30多栋楼、1000多户居民。2011年入住小区至今，物业公司换了3个法人、5个总经理，服务质量始终很差。小区里的垃圾很多天不清理，楼道有时一个月才拖一次。楼道里的灯坏了，物业也不管，大家摸黑上楼。保安只知道收停车费，小区里什么人都能进来，电梯里贴满了小广告，也没人管。去年12月，又换了一家物业公司。如此频繁换物业，服务质量却没有提高，我们能不能不交物业费？
【记者调查】
1月18日，记者来到宝庆国际花园调查发现，王先生的反映属实。宝庆物业服务有限公司经理漆先生说，去年12月3日接手该小区物业，发现因之前的物业公司服务不到位、拖欠工作人员工资，致使工作人员无心干活，各方面服务都不能让业主满意，业主不交物业费，形成恶性循环。新的物业公司入驻小区后，进行了一系列的改革，先是给物业工作人员补发了拖欠的工资，然后对小区的环境卫生进行了清理，花费7万元更换了小区路灯。经过40多天的工作，部分业主对新物业公司表示认可，主动交纳了物业费，但还有一部分业主不予交费。
【律师说法】
宋淑琴律师：频繁更换物业公司是许多小区常有的事。这既有前期开发商选聘物业公司不利的原因，也有业主不交物业费形成恶性循环的原因。要解决这个问题，既要依法也要合情合理。成立业主委员会，召开业主大会，由业主就物业管理事宜进行投票表决。《民法典》第278条第四款规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定”；《民法典》还规定业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于个别业主而言，不能以不交物业费来对抗物业公司的服务不到位、乱收费等情况。一旦个别业主不交物业费，被物业公司起诉到法院，最终还是要承担交纳物业费的责任，而且作为个别业主要求解除物业合同，因为诉讼主体不适合，不会被法院支持诉请。因此，业主们要准确理解和拿起法律的武器来维护自己的合法权益。一个优质小区不仅需要一个合格尽职的物业公司提供优质服务，更需要一群懂得如何捍卫自己权利的业主来保障。
凯旋帝景小区地下停车位一直未启用。
宝庆国际花园小区大门口的景观喷泉瓷砖掉落，池内堆着垃圾。
