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售楼处看个房就被抓拍,人脸识别滥用又多一例

2020-11-30 11:04:20来源:新华每日电讯

近日,有媒体报道,一些地方的售楼处安装人脸识别系统,以此辨别自然到访客户与来自二手房中介等渠道的客户,引发人们的普遍关注与担忧。有律师表示,这种行为不仅侵犯消费者的个人隐私,还存在价格歧视。

新华每日电讯记者实地探访北京丰台、大兴等多家售楼处,发现均安装多个摄像头。经内部人士证实,售楼处摄像头确实在对看房者进行人脸识别。

本期议事厅邀请房地产行业资深人士与相关领域律师,对此现象展开探讨。

策划主持

完颜文豪

李坤晟

访谈嘉宾

北京安理律师事务所高级合伙人 王新锐

中原地产首席分析师 张大伟

房地产公司区域营销总监 吴文聪

房地产经纪人 李思明

售楼处为何要做人脸识别?

“在我们见面之前,你先别一个人进售楼处”

张大伟:在我印象中,2011年前后,业界出现了新楼盘通过二手房中介渠道销售的现象。当时海南的海景房为吸引外省客户,开发商摸索出通过其他城市的房产中介带客,成交后付给中介一定佣金的销售模式。后来,这种模式逐渐流行开来。

这几年,随着房地产调控政策收紧,一些地方楼市降温,部分楼盘销售困难。开发商为尽快回款,对中介渠道的依赖度越来越高。

据我粗略观察,目前除了少数销售火爆的楼盘不需跟中介渠道合作,绝大部分城市的新开楼盘,通过房产中介渠道带客占比已超过40%,个别楼盘甚至高达百分之七八十。

李思明:目前北京新增购房需求,逐渐以改善型为主,二手房中介公司手握海量换房者信息。北京有的新楼盘八成客户来源于中介渠道带客,销售占比很高。比起坐在售楼处等购房者上门的置业顾问,我们熟悉客户的资金实力和个性需求,能在他们看房之前进行精准推介。

主持人:本报记者实地走访售楼处时,房产中介特别提醒:“你也应该看到新闻上说,售楼处安装了摄像头。在我们见面之前,你先别一个人进去,一定等我过来。万一被拍到了,就不是我的客户了。”

张大伟:目前行业的现状是,由中介渠道的经纪人带客看房,若最终能成交,开发商付给中介渠道的佣金,大致是购房款的3%-5%。而售楼处的销售人员每谈成一笔生意,提成只占房款的3‰-5‰。

比如,一套1000万元的房产,中介经纪人带客看房最终成交,可收取30万元至50万元的佣金。但如果是购房者看到广告,自己到售楼处,销售人员谈成这一单,提成只有三五万元。

吴文聪:因为售楼处销售人员赚的提成,远低于中介经纪人的佣金,所以销售人员就有动力与中介经纪人勾连,让客户尽量通过中介渠道看房,但这样就不可避免会增加企业运营成本。

以前,开发商企业能做的,只是登记看房者的电话号码,但勾连作弊太容易了,企业防不胜防。

近一两年,行业内对客户进行人脸识别,是不得已而为之,肯定不是为了刻意获取购房者的生物信息。照理说,除了识别是谁带的客户,开发商获取客户生物信息一点儿用也没有。

李思明:站在中介经纪人的角度,安装人脸识别也是一种保护。

有时候,开发商会与多家中介渠道合作。我带客户看房,跟售楼处谈价格,折腾好几趟,最后另一家中介给点好处,客户就去他那边了。如果不对客户首次看房的路径进行甄别,市场就乱了。

行业内也有规矩,如果客户一直没有敲定合同。一段时间后,这名客户可算作一名新客户,重新划定带看者。

主持人:近日,网上流传消费者戴头盔看房的视频。有评论称,这反映出购房者在看房比价时的无奈。

吴文聪:戴头盔看房恐怕有表演成分。管理规范的房地产企业,不管是哪个渠道来的客户,都会一视同仁,折扣公开透明,必须全部给客户。

李思明:我工作这些年里,还没见过戴头盔看房的,网上流传的那段视频,是不是一种炒作?像我所在的大型二手房中介公司,不允许把佣金分给购房者。不排除中介经纪人私人花钱买点礼物送给购房者,但这样的钱不会从公司走账。

不拿数据牟利就不违法?

人脸识别需要以正当性为前提,而出于佣金结算进行人脸识别,根本不足以构成正当性

吴文聪:像贝壳这样的大平台,利用互联网,几乎整合了全部中介门店,同开发商谈判时非常强势。

假设某个区域新开四个楼盘,三家跟中介渠道合作,一家不合作。那么,中介经纪人在向客户推荐项目时,如果不负责任地贬低不愿合作的这家企业,就会让对方特别被动。

如果几个楼盘全部和中介渠道合作,这家给3个返点,那家给4个返点,中介经纪人就倾向于推荐返点高的项目,这是商业逐利的本性。现在有的楼盘,只要中介带人过来,不管是否成交,就先给200元购物卡。

中介渠道像一副枷锁,如果不用,销售成绩上不去,用了就等于饮鸩止渴,进入恶性循环。现在大多数开发商毛利率都不到10个点,但近两年北京和珠海都出现过佣金10个点的项目。

我所在的公司,去年通过中介渠道销售还不多,但今年实在没办法,基本所有项目都得跟他们合作。可一旦合作就必须对客户进行甄别,否则营销费用会超支。

人脸识别是没有办法的办法。开发商没有拿数据干违法的事,没有牟利行为,不能就此说是侵犯客户的权利。毕竟,售楼现场总是要装监控的,就像物业公司在小区内安装摄像头一样。不要拿恶意揣测企业,我们也希望市场更加规范公平。

王新锐:人脸识别一般用在公共安全领域,或对个人影响相对较低的领域。有的情况还要经过论证,看有没有足够的正当性。售楼处出于佣金结算这种商业目的进行人脸识别,而且把客户生物识别信息,跟个人身份信息关联起来,根本不足以构成正当性。

主持人:记者在走访几个售楼处时,一进大厅就能看到摄像头,有的还不止一个。有的工作人员承认了系统的存在,但辩称售楼处没有隐瞒客户,认为购房者看到摄像头,就等于知道自己被抓拍了。

王新锐:先有正当性这个前提,才能说有没有尽到告知的义务,以及告知到什么程度。像售楼处这种场合,大家的注意力没那么集中,看到摄像头就构成告知这种说法,逻辑上说不通。售楼处采集人脸信息过程中,其实采集了很多并不一定是最终买房人的信息。有的人仅仅来看一看楼盘,连后续的合同关系都没有,就被采集了信息,这就涉及违法问题了。

行业潜规则为何引发社会焦虑?

售楼处人脸识别侵犯个人隐私不存在争议,但背后还涉及价格歧视问题

主持人:据媒体报道,提供人脸识别系统服务的公司称,售楼处的人脸信息、手机号码会永久保存,但房企内部一般只对指定的管理层开放数据查看权限。

王新锐:购房这种场景的人脸识别,核心目的是为了清算佣金,所以强调要把这个人识别出来,同时把信息保存下来。从这个角度讲,房地产公司把个人生物识别信息,其实是跟身份信息直接挂钩。此外,在数据保存安全方面,开发商做到什么程度很令人怀疑。这些数据一旦被黑客获取,后果不堪设想。

售楼处的人脸识别,之所以让大家感到焦虑,是因为近年来随着技术进步,在移动互联网端,人脸信息越来越重要,本身也是一个入口或账户。

相比其他部位,面部天天暴露在外,更应该加以保护,不能任意采集。现在有很多深度伪造的技术,比如视频换脸,让人难辨真假。这种情况下,人脸信息一旦被泄露,有可能会被不法分子利用,给当事人造成财产损失。

张大伟:售楼处人脸识别侵犯个人隐私,这方面不存在争议,但大部分去售楼处的购房者,最关注的还不是这个问题。他们担忧的是有没有选择权,背后涉及价格歧视。

像媒体报道中提到的,有的中介经纪人向购房者私下返点优惠,导致仅仅因为首次看房的路径不同,购房者实际支付的房款差距巨大。

应该进一步规范中介佣金的使用,不允许返还给购房者。但实际上,返还方式有很多种,过程又不太透明,确实很难监管。

这种乱象还可能误导政府调控。佣金返还之后,政府掌握的房价,就不是真实的价格了。(应受访者要求,吴文聪、李思明为化名)