房地产投资信托(REIT)Realty Income(NYSE:O)最近完成了对同行 VEREIT 的 110 亿美元左右的巨额收购。互补性收购有很多好处，但投资者应该特别注意的是规模。简而言之，在实质性方面比同行大意味着 Realty Income 可以做其他人做不到的事情。这可能很重要。
大事
Realty Income 是净租赁 REIT。这意味着它拥有单租户物业，但其租户负责这些资产的大部分运营成本。凭借足够大的投资组合，这最终成为 REIT 领域风险相当低的方法。VEREIT 虽然小一些，但使用了相同的方法。值得注意的是，这两个 REIT 都涉足类似的业务领域，包括零售、工业和办公。这种组合非常合适。
这里的积极因素包括 Realty Income 预计合并将从第一天起为调整后的运营资金 (FFO) 增加 10%，降低成本的能力，以及通过为 VEREIT 的更高利息再融资来减少利息支出的机会利率债务。还有一个事实是，Realty Income 的投资组合从大约 6,600 处房产变成了超过 10,000 处房产。
公平地说，拥有更多的房产并不是真正的问题。这是一个规模的事情。从另一个角度来看，Realty Income 估计 VEREIT 交易将使其企业价值从 330 亿美元增加到 500 亿美元。紧随其后的竞争对手WP Carey(纽约证券交易所代码：WPC)的企业价值约为 200 亿美元。换句话说，房地产收入从庞大变成了巨额。
大有什么好处?
这里有几件事很重要。首先，对于净租赁 REIT，获得廉价资本至关重要。考虑到大部分运营成本由租户承担，这种商业模式基本上让 Realty Income 及其规模较小的同行在资本成本和租金之间产生差异。因此，作为行业巨头，Realty Income 能够相对轻松地利用债务和股票市场，并指出它拥有投资级评级的资产负债表，并且其股票历来以溢价估值交易。在股票方面，Realty Income 目前的股息收益率约为 3.9%，接近其历史最低水平。
然后是规模问题。不利的一面是，Realty Income 需要大笔交易才能看到对其顶线和底线的任何影响。然而，它现在有能力进行其他人甚至无法考虑的交易。而且，最重要的是，它可以自己完成大宗交易。
正如首席执行官 Sumit Roy 在Realty Income 的 2021 年第三季度财报电话会议上所解释的那样：“过去，当我们遇到这些价值数十亿美元的售后回租机会时，我们不得不考虑合作伙伴。但我认为这种需求已经减少了此次收购。”
与最接近的同行相比，以下是 Realty Income 现在的市值。
事实上，这位 CEO 继续指出，他的团队“有来自想要参与这些一次性交易、公众视野之外的更大交易的投资者的入境。我们基本上远离了这一点，因为我们感觉就像我们在市场上实际看到的近期交易一样，我们可以自己处理所有事情。”
随着 VEREIT 交易的完成，那些巨额交易，如果你愿意的话，现在又回到了谈判桌上，Realty Income 新增加的规模为合并后的公司提供了单枪匹马地击败这种大型游戏所需的影响力。
然而，这里还有一个很重要的事实。在这一点上，现在承担一笔巨额交易也不会颠覆公司通过房地产利基的投资组合多元化。例如，在合并之前便利店占 Realty Income 投资组合的 12%。交易完成后，这一数字降至 9%。承租人也出现了同样的趋势，排名靠前的个人名字下降了 1 到 2 个百分点。
所有这一切都意味着 10 亿美元的交易现在更容易吸收，而不会导致投资组合集中度的扭曲。这意味着 Realty Income 有更多的余地来进行大宗交易。
在管线中
您不应该期望 Realty Income 每周开始签署数十亿美元的交易。重要的是，Realty Income 一直在看到这种规模的交易，而且在此之前，他们觉得无法接受。通过 VEREIT 合并获得了更大的规模，它现在对行业中的大规模交易感到满意。它有能力独自完成这些交易，而其同行都不太可能完成这些交易。这使 Realty Income 处于自己的联盟中，使其具有显着的竞争优势。而且，如果首席执行官的评论有任何迹象，那么有一些像这样的大机会正在酝酿之中。
最后，作为数十亿美元交易的单一来源，是这个运行良好的净租赁 REIT 与同行保持距离的另一种方式。
