居住权入典，事关您的住房
涉及买房、卖房、租房、养老
案例回放
2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住。2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生就该遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。
2016年11月，湖北省武汉市洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。法院判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。2021年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他持《判决书》来到洪山区法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。据悉，这是《民法典》颁布实施后，武汉首例居住权执行案件。
3月3日，洪山区法院执行人员来到洪山区政务服务中心，在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。目前，该居住权登记已按规定办理完毕。
【法律解读】
居住权是什么？它又将如何影响我们的生活？《民法典》规定，居住权是为了满足生活居住的需要，依据合同或遗嘱而取得的，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权设立后，即使住宅的所有权发生变动或者住宅被设置了权利负担，其他权利人也无权要求居住权人搬离。居住权人的权利遭受侵害时，他可以行使权利，要求侵权人排除妨害。
以往法律规定中，只承认了对房屋的所有权、租赁权、抵押权等权利，难以满足社会快速发展过程中的实际需要。《民法典》实施后，设立居住权，可以满足居住权人生活居住的需要，实现特定弱势群体的住房保障，填补法律空白，最大化地发挥闲置房屋的作用，对维护社会稳定有着积极的意义。同时，《民法典》第三百六十八条规定了居住权自登记时设立，第三百六十九条还规定了居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅原则上不得出租等。这些条款构筑了完整的法律框架体系，有利于防止滥用居住权损害房屋所有权人的合法权益。
《民法典》关于居住权的相关规定，未来将会对众多涉及房产的社会热点问题产生实质性影响，房产加名、公租房、继承纠纷、离婚纠纷、以房养老等问题在《民法典》实施后，都会有新的解决方案，为老百姓的衣食住行、住有所居提供更有力的法治保障。同时，还会对买房、卖房、租房等权利行使产生不同的法律后果，需要注意风险防范。
【律师提醒】
居住权制度作为我国法律体系中的新兴事物，在目前立法中的定位和配套制度还有许多不完善的地方。笔者检索发现，目前实际开展居住权登记的地区极少，大多地区仍在等待相关登记细则的出台。另外，若居住权与抵押权等其他权利冲突时应如何处理、居住权人是否可以为非自然人、居住权是否可分割分别设立、居住权能否类推适用于如“办公公寓等具有住宅功能”的非住宅类建筑、在《民法典》施行前遗嘱中的居住承诺能否适用《民法典》居住权的规定等问题，在司法实践中仍有较多争议，各地的处理方式也不尽相同。
律师提醒您：首先，如果您需要设立居住权，应当先前往不动产登记部门查询当地居住权登记的相关流程、手续，并有针对性地根据您的个性需要签订规范的《居住权合同》，确保您的居住包括养老的权利。其次，若您需要购买二手房，也要提前到当地的不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否已经登记了居住权，避免在购房后出现“房产所有权归您，但您无法占有、使用、收益”的尴尬，保障您的合法权益。再次，如果您是租房，也需要提前查询房产是否设立居住权，因为居住权对其出租有限制性规定，避免因租赁合同被认定为无效而影响您的使用。
(北京京师(合肥)律师事务所主任朱政)
