房地产投资信托 (REIT) 通过向租户收取租金来赚钱,因此这是一个需要监控的重要指标。然而,不同的房产类型有不同的租金动态。这就是为什么专注于零售的联邦房地产投资信托基金(FRT0.91%)在其混合用途项目之一中强调一栋新公寓楼的成功如此有趣的原因。这是你需要知道的。
伟大的历史
Federal Realty 最大的名声是它每年增加股息的时间比任何其他REIT都长。它的连续性实际上非常令人难以置信,超过 50 年。这使其成为股息之王——唯一实现这一壮举的房地产投资信托基金。有了这样的记录,投资者可能应该密切关注管理层所说的话。事实上,如果没有做好很多事情,你就不会像这样建立股息连续性。
Federal Realty 投资组合的核心是其购物中心和电力中心,它们合计占其租金的 60% 左右。这些通常将杂货店作为主力租户,并始终如一地吸引顾客。不过,该公司有点像神枪手,只有大约 100 处房产。与拥有三倍或更多房产的同行不同,Federal Realty 的中心仅针对九个核心市场。
基本上,Federal Realty 正在寻求在最佳市场的最佳位置。想想高平均个人净资产和庞大的人口,你就会明白管理层在购买时正在寻找什么。它还特别喜欢难以建立新供应的市场——这与 Federal Realty 用于混合用途开发的逻辑非常吻合。
相似的模型,相似的结果
Federal Realty 的混合用途物业(约占其投资组合的 36%)很有趣。这些是随着时间的推移而完成的多阶段开发项目,提供内置的增长机会。鉴于这些开发项目的长期性质,这里的位置甚至比 REIT 的大型购物中心资产更为重要。鉴于混合用途包括零售、办公和住宅物业类型,为 REIT 的投资组合增加了一些多样化,这些都是相当复杂的工作。
一个特定的项目为公司的公寓开发工作提供了重要的洞察力。位于波士顿郊外的 Assembly Row 于 2018 年开设了一栋新的 500 套公寓楼。在 2018 年至 2019 年冠状病毒大流行之前,该物业已基本被填满。从字面上看,就在这座大楼的隔壁,联邦房地产刚刚开设了另一座 500 套公寓公寓楼,它得到的租金高出 15%。出于所有意图和目的,这些几乎是相同的建筑物。
也就是说,这些都在火热的波士顿市场。大流行的故事是,由于远程工作能力的提高,人们正在离开大城市并且不想回去。然而,鉴于 Federal Realty 新开发项目的租金大幅上涨,Assembly Row 的需求显然很强劲。此外,该地区的人口统计数据偏向于受过高等教育和高薪的年轻人/家庭。基本上,想要住在 Assembly Row 的人与一直想住在城市中心及其周边地区的人是同一类人。尽管发生了大流行,但联邦房地产公司新开的公寓表明情况并没有像许多人预测的大城市公寓那样发生很大变化。
一块更大的难题
对于联邦房地产投资者来说,Assembly Row 的租金提供了一条有趣的信息,表明 REIT 继续表现良好。是的,这是个好消息,但这只是一个更大的发展项目的一小部分,它本身就是一个更大的房地产投资信托基金的一部分。然而,从更广泛的角度来看,这两个姐妹物业的实力表明,城市仍然具有强大的吸引力。重要的是,即使在全球大流行之后,这仍然是正确的,为从城市公寓到办公室再到零售的一切事物提供了潜在的积极前景。