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这只标志性的房地产股票刚刚向投资者抛出了一个曲线球

2022-03-03 16:09:53来源:

Realty Income(O0.43%)于 2021 年底完成了对 VEREIT 的收购,将其投资组合规模大幅增加至超过 11,000 处房产。该交易为其提供了其净租赁同行都无法匹敌的规模。现在,在 2022 年初,它宣布了一项新的收购,这再次改变了公司投资组合的动态,只是以不同的方式。以下是投资者应如何看待 Realty Income 17 亿美元的 Encore Boston Harbor 交易。

大胆的举动

Realty Income 是领先的净租赁房地产投资信托(REIT)。净租赁房地产投资信托基金拥有单租户物业,租户负责其占用资产的大部分运营成本。尽管鉴于只有一个租户,任何单一房产都是高风险的提议,但大型投资组合可以抵消任何单一单元空置。Realty Income 的投资组合中有超过 11,000 处房产,其中大部分以零售业为主(约占租金的 83%),这里的风险相当低。

也就是说,该公司最近收购同行 VEREIT 的关键原因之一是扩大规模,以便可以进行同行无法管理的更大规模的交易。这正是以 17 亿美元从Wynn Resorts收购 Encore Boston Harbor 的协议所代表的。这是一项大规模的房地产收购,规模较小的净租赁同行无法实现。虽然有以赌场为重点的净租赁房地产投资信托基金,但 Realty Income 的举动将这一利基资产类别带入了主流的净租赁空间。

也就是说,这并不是 Realty Income 第一次涉足一个独特的领域,并指出它还拥有一系列葡萄园,约占租金的 1%。公平地说,与赌场交易相比,葡萄园投资更像是一种特殊情况,但它强调目前的举动并不像最初看起来那样偏离常态。当有一笔好交易时,Realty Income 可以并且已经在其核心之外采取机会主义行动。

优点和缺点

这里最大的风险可能是交易的规模,17 亿美元对于单个房产来说是相当大的。值得注意的是,房地产投资信托基金强调,一旦交易完全完成,赌场将占其投资组合的不到 3.5%。乍一看,这听起来是件好事,但退后一步,考虑一下相对于投资组合的其他部分而言。在 Realty Income 的 11,000 多个投资组合中,一项投资将占租金的 3% 左右。这是对单一资产的大量集中。此外,Wynn Resorts 将立即成为 REIT 的前五名租户之一。再次感谢单一资产。对于长期以来一直专注于多元化的房地产收入来说,这是一个重大的方向变化。

然而,也有积极的一面。例如,该物业的租期为 30 年。与该公司目前大约 11 年的平均租赁期限相比,这是一个巨大的数字。还有内置的年度租金自动扶梯,以及第二个 30 年期限的选项。在很长一段时间内,这可能是一项非常有吸引力的资产。

在这一点上,Encore Boston Harbour 是一处独一无二的房产。它位于一个州的一个主要城市,该州只同意批准三个赌场许可证(其中只有两个已颁发)。Encore Boston Harbour 最近开设了一个体育博彩场所,随着体育博彩合法化,赌场行业的这一领域正在迅速发展。出于所有意图和目的,这是 Realty Income 拥有的非常有趣的资产。

与此同时,值得注意的是,赌场在大流行期间表现相对较好,尽管他们经历了被迫关闭,但仍继续向房东支付租金。事实上,2020 年的衰退并非正常的衰退,这表明赌场资产类别能够抵御巨大的逆风。

现在怎么办?

赌场是受高度监管的财产,因此交易需要一段时间才能完成。而且,总而言之,这似乎是一个不错的举措。尽管如此,这一单一物业的规模仍使其成为投资者应密切关注的风险。关注公司未来的投资也很重要,因为增加更多的赌场资产可能会以戏剧性的方式迅速改变投资组合。换句话说,只要 Realty Income 不会在赌场领域走得太远,Encore Boston Harbour 看起来就像一场胜利。

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