历史上的低抵押贷款利率仍然可用。由于即使是适度降低利率也可以在抵押贷款期限内为您节省大量资金，因此考虑再融资是有道理的。在您为当前的抵押贷款再融资之前，您需要问自己以下五个问题。
1. 什么费率对您有意义?
抵押贷款利率一直处于低位。如果您的利率已经很低，那么利率的小幅下降可能不足以收回再融资成本。大约 1% 的差异足以使 refi 成为一个好主意。不到 1% 可能不足以使其值得。
你怎么知道你会得到什么利率?你需要申请。抵押贷款人看：
您的信用评分
贷款价值比(与房屋评估价值相比，您想借多少钱)
您的债务收入比(您每月有多少税前收入用于偿还债务)
你的流动性(你有多少现金)
率购物是一个好主意。向至少两个或三个贷方申请，以便您可以比较报价。尝试在同一天申请，因为费率经常变化。此外，请在两周内完成所有申请，否则您的信用评分可能会受到影响。通常，每次贷方检查您的信用时，您的分数都会下降一点。但是，如果您在 14-45 天内提出申请(不同的信用评分具有不同的利率购物窗口)，则所有抵押贷款查询都将被视为一次。
2. 你什么时候会达到盈亏平衡点?
盈亏平衡点是您存入的钱等于获得新贷款所需的钱的日期。
要弄清楚你的，你需要知道你的交易成本。例如，要获得最低费率，您可能需要支付积分费用。积分是预付利息，您可以支付这笔费用以换取适用于贷款期限的较低利率。
其他关闭成本可能包括：
始发费
包销费
鉴定费
记录费用和税费
信用报告费
洪水判定费
产权保险
标题检索费
在您申请后，您从贷方收到的贷款估算中将列出您的交易费用，因此请务必仔细查看。
一旦你知道了你的交易成本，你就可以计算出收回它需要多长时间。下面是一个例子：
| 当前每月按揭付款 | 1,000 美元 |
| 成交费用 | 3,500 美元 |
| 新的每月按揭付款 | 900 美元 |
| 每月储蓄 | 100 美元 |
| 收回交易成本的月数 | 35 |
在此示例中，借款人的盈亏平衡点为 35 个月($100x35=$3,500)。如果借款人计划尽快出售房屋，再融资不会为他们省钱(即使付款较低)。
3. 什么贷款期限对您最有意义?
如果您的抵押贷款已经有几年了，您可能更愿意尽早摆脱债务。新的 30 年期贷款可能不是最佳选择。
许多贷方会让您选择您希望新贷款期限的确切年数。例如，如果您的原始抵押贷款还剩 21 年，您可以选择 21 年期的 refi。即使贷方要求您从 10、15、20、25 或 30 年中进行选择，您也可以选择一个能够在负担得起的每月付款和即将结束之间取得最佳平衡的一个。
比较条款时，使用抵押计算器查看贷款期限内的付款金额和总成本。较低的付款现在可以让您的预算有所缓解，但如果贷款期限更长，您将支付更多的利息。此外，更短的期限通常会带来更低的利率。
例如，您可以通过以下几种方式以 3.25% 的利率构建 200,000 美元的贷款：
| 每月支付 | 贷款期限 | 总花费 |
|---|---|---|
| $871 | 30年 | 312,480 美元 |
| 1,135 美元 | 20年 | 271,719 美元 |
| 1,406 美元 | 15年 | 252,576 美元 |
4. 距离下一次 ARM 调整还有多少时间?
使用可调整利率抵押贷款，您的利率会定期变化。它可以上升或下降，具体取决于它所关联的基准利率。如果利率上升，您的抵押贷款利率就会上升。使用固定利率抵押贷款，您的利率在贷款期限内保持不变。
将可调利率抵押贷款再融资为固定利率抵押贷款可能是一个好主意。这取决于您目前的贷款情况以及您的计划。
首先，如果您计划在几年内出售，请仔细检查盈亏平衡点。refi 的成本可能与您的费率预期增加的成本相当。
接下来，考虑您的利率调整的频率以及距离下一次调整的距离。如果您在下一次调整之前还有一些时间，那么现在可能不是再融资的合适时机。相反，您可以花时间探索各种选择。
5. 提现再融资是个好主意吗?
一个套现再融资是当你借更多的比你在你家欠量，你会得到现金的差异。你需要股权来做到这一点。资产净值是您对房屋的欠款与价值之间的差额。
以房屋净值借款的最佳理由之一是支付可以改善房产的费用。以下是许多人提现的一些原因：
家园改造
必要的维护
购买更多房产
另一方面，在您承诺之前，需要多考虑一些获得现金再融资的原因：
教育：您可能不想为别人的教育负债。并权衡为你自己的教育负债的利弊——包括你是否期望它会帮助你赚更多的钱。
投资：借钱投资总是有风险的。没有人打算亏钱。
为企业融资：决定您是否愿意为您的企业安家。许多企业家是，但要考虑风险。
紧急开支：您可能别无选择，但请仔细检查您的选择。例如，医院无法将您带回家来支付医疗费用。
对于这些情况，您可能需要研究其他选项：
假期：考虑向您的储蓄账户添加一些额外的现金，而不是借钱。享受你努力工作为之存钱的东西，会有一种真正的满足感。
婚礼：如果你不想带着新债务开始你的新生活，这也可能是增加储蓄的一个很好的理由——而不是获得贷款。
合并信用卡债务：您可以通过再融资节省利息，但如果您将来遇到财务问题，您可能会失去房屋。如果您的信用卡债务超出您的预期，请考虑使用余额转帐卡。
现在是refi的合适时机吗?
即使您听说利率上升，也不要急于获得新贷款。计算数字并考虑您的动机。抵押贷款再融资可能是个好主意，但在冒险之前找出最适合您的财务状况是值得的。
