去年是房地产投资信托 (REIT) 几十年来最好的一年。FTSE Nareit 综合指数2021 年的总回报率略高于 40%，是自 1976 年以来的最佳表现。这大大高于大盘，因为标准普尔 500 指数当年的总回报率接近 29%。
尽管所有房地产类型都表现良好，但去年有几个行业推动了该行业的大幅增长。回顾一下推动REIT在 2021 年表现的因素，以及今年是否会继续。
2021年的四号晶圆厂
去年房地产投资信托基金领域最大的亮点是自存储房地产投资信托基金。在Extra Space Storage(NYSE:EXR)的带领下，平均总回报率接近 80%，为 101%。随着人们在大流行期间整理或搬迁，最大的驱动力是对自助存储空间的炽热需求。
接下来是工业房地产投资信托基金，其平均总回报率超过 62%，其中普利茅斯工业房地产投资信托基金(NYSE:PLYM)的总回报率接近 122%。最大的驱动力是对物流空间的永不满足的需求，这是由电子商务的加速采用和大流行引起的库存管理实践的转变推动的。
住宅房地产投资信托基金去年的总回报率超过 58%，其中首选公寓社区(NYSE:APTS)的总回报率接近 160% 。驱动因素是住房市场紧张，这推高了公寓和单户出租房屋的入住率和租金。
房地产投资信托基金领域最后一个值得注意的大赢家是零售房地产投资信托基金。去年，平均总回报率接近 52%，由InventTrustProperties(NYSE:IARE)以 152% 领先。主要驱动力是零售业的复苏，因为政府取消了对非必需品零售商的限制。这使消费者能够再次在实体店购物，而零售商也能够赶上他们的租金。
REITs能否在2022年保持势头?
在大流行的推动下，去年对于房地产投资信托基金行业来说是一个异常值。在大流行引发的 2020 年经济低迷之后，房地产投资信托基金出现了史诗般的反弹，这一年平均房地产投资信托基金的总回报率接近 -6%。最重要的是，这种流行病被证明是对多个行业的顺风，有助于推动租金和房地产价值的大幅上涨。随着其中一些催化剂在 2022 年消退，投资者不应期望房地产投资信托基金能够重现业绩。
然而，该行业将受益于 2022 年一些与大流行相关的持续顺风。例如，领先的工业房地产投资信托基金Prologis(NYSE:PLD)预计未来增长势不可挡。大流行驱动的催化剂，如加速电子商务采用、供应链中断和库存补充，使美国在未来几年需要估计 8 亿平方英尺的新仓库空间。这使得 Prologis 预计今年的租金增长约为 10%。最重要的是，它看到新的开发项目支持额外的收益增长。由于这些催化剂，工业房地产投资信托基金可以在 2022 年及以后继续表现强劲。
同样，出租住宅房地产将继续受益于大流行推动的顺风。随着工人返回城市办公室，推动这些城市对公寓的需求，沿海主要门户城市的公寓租金正以两位数的速度增长。同样，随着越来越多的人为了工作、天气变暖和限制减少，快速增长的太阳带城市的公寓需求仍然强劲。这种需求正在推动整个地区的两位数租金增长。因此，公寓房地产投资信托基金预计今年将实现两位数的收入增长，这将有助于推高其股价。
同时，一些房地产投资信托基金行业尚未从大流行的影响中完全恢复。例如，办公房地产投资信托去年的总回报率为 22%，在 2020 年该行业的总回报率为 -18% 之后，仍有许多低于大流行前的水平。这意味着随着公司今年重返办公室，办公房地产投资信托可能会有更大的上涨空间。年。尽管该行业正面临远程工作增加的一些不利因素，但随着公司开始将员工带回办公室，大多数办公室房地产投资信托基金都看到了对办公空间的强劲需求。
然而，虽然房地产投资信托基金行业具有更大的上行潜力，但它在 2022 年面临着利率上升带来的重大潜在阻力。这是因为更高的利率会增加 REIT 的借贷成本。此外，它使低风险另类投资对寻求收入的投资者更具吸引力，这通常会打压房地产投资信托基金的股价以推高其股息收益率。如果美联储迅速加息以抑制通胀，它可能会给房地产投资信托基金带来沉重压力。
2022 年仍可能是房地产投资信托行业强劲的一年
房地产投资信托基金不太可能在 2022 年再提供 40% 以上的总回报，因为它们的一些大流行驱动的催化剂将会消退。最重要的是，他们正面临着利率上升带来的新的潜在阻力。
也就是说，房地产投资信托基金今年仍可产生强劲的总回报。一些人仍在受益于与大流行相关的顺风推动对某些房产的需求。与此同时，其他一些房地产应该会看到与大流行相关的逆风在 2022 年开始消退，从而提振其股价。
鉴于这些市场条件，投资者应关注具有明显催化剂的房地产投资信托行业，这使它们有可能在 2022 年产生最强劲的回报。
