Prologis(PLD-2.42%)在2021年表现出色。专注于物流的房地产投资信托(REIT)去年上涨了近70%，超过了REIT行业约40%的平均涨幅。然而，股价已从今年的峰值下跌了26%。大多数损害发生在过去几周内。
以下是近期下跌后该股是否仍值得买入的情况。
是什么推动了Prologis的暴跌?
Prologis的股价在4月底开始暴跌。最初的催化剂是有消息称电子商务巨头亚马逊(AMZN-1.98%)现在拥有的仓库空间超出了它的需要。该公司的首席财务官BrianOlsavsky在其季度电话会议上表示，它现在“有机会根据更正常的需求模式调整我们的产能”。虽然首席财务官表示，公司相信销售最终会赶上产能，但它计划在短期内放慢仓库扩张的速度。
这些评论给整个工业房地产行业带来了冲击，因为亚马逊是仓库空间的主要需求驱动力。大多数以物流为重点的工业房地产投资信托基金的股价因新闻而下跌：
与此同时，Prologis通过公开收购同行工业REITDukeRealty(DRE-0.34%)的提议为其股价下滑增添了更多分量。杜克拒绝了240亿美元的提议，称这还不够，尽管它仍对探索交易持开放态度，因此如果Prologis想要达成交易，就必须提高出价。在工业房地产需求可能降温的情况下支付更多资金导致投资者担心Prologis最终可能会侵蚀股东价值以试图扩大规模。
坚信工业地产的未来
虽然亚马逊的消息吓坏了投资者，但Prologis最近发布了一份研究报告，强调强劲的需求正在压低可用供应。该公司指出了三个重要的要点：
空间竞争推动了过去一个季度创纪录的8.5%的租金增长。
健康的消费支出和供应链问题继续推动对物流地产的需求。
材料短缺使得建立新供应变得困难。
该公司指出，第一季度新增供应低于预期，将空置率降至3.2%的历史低位。Prologis还指出，按照目前的吸收速度，美国所有可用的物流空间将在16个月内枯竭。就上下文而言，在扩张期通常有36个月的可用供应，只要供应少于50个月，租金通常会继续上涨。
因此，该公司认为，即使该行业继续建立新的供应并且亚马逊撤回增加产能，租金仍将继续增长。在该公司看来，今年美国的租金将再飙升22%。
然而，Prologis不需要租金上涨来继续增长。由于其合同的长期性质，其投资组合的平均租金目前比市场价格低47%。假设没有额外的租金增长，随着这些租约延续到现行市场利率，该公司的年净营业收入(NOI)有16亿美元的嵌入式上升空间。这比当前的年化NOI率高出45%。
同时，其广泛的发展计划和收购能力还有额外的上行潜力。Prologis指出，其对杜克大学的收购提议将增加其每股运营资金，并具有显着的合并协同效应，并为两家公司的股东带来可观的增长和上行空间。
这些天更具吸引力的购买
最近几周，Prologis的股价下跌了四分之一以上，这家工业房地产投资信托基金目前的交易价格是其2022年FFO估计的25倍，低于上个月的30多倍。这种抛售也将其股息收益率推高至2.5%左右。考虑到其传统投资组合的巨大嵌入式增长以及持续租金增长、开发项目和额外收购带来的上行潜力，这使它看起来很有吸引力。
