Prologis(PLD1.79%)的一份报告很好地总结了工业房地产的现状，其中最大的同类房地产投资信托基金(REIT) 表示，物流仓储空间实际上已售罄。
这不仅适用于 Prologis。这适用于庞大的全球供应链中的所有客户和房东，这些供应链有助于为美国提供食物、衣服和建筑用品。
Prologis 表示，来自电子商务、制造商和各种供应商的需求将空置率推至 3.9% 的新低，租金在 21 年第三季度环比增长了创纪录的 7.1%。与此同时，净吸纳量——新占用的空间量减去新腾出的空间量——今年迄今创下 2.8 亿平方英尺 (MSF) 的历史新高，是去年水平的两倍多。
另一份来自房地产顾问兼经理 Transwestern 的报告显示，过去四个季度的净吸纳总量达到创纪录的 5 亿平方英尺 (MSF)。
Transwestern 表示，目前全国正在建设 636.6 个 MSF，是五年前水平的两倍，但 Prologis 还表示，还需要另外 8 亿个 MSF 来解决短缺问题。这将只是由此类空间使用方式的巨变所推动的长期反弹的开始。
从“及时”到“以防万一”
许多公司更关注眼前的库存挑战，而不是囤积存储和物流空间，但一旦他们克服了这个困境，看起来“回到未来”的时刻就会到来。
几十年前，“及时”库存成为主要制造商的全球标准做法，但现在很可能正在下降，因为从天气到劳动力再到供应等问题的一连串中断越来越多，使您需要的东西保持更多供应手更多的当务之急。
这需要更多空间。我看过几份报告，谈论制造商和零售商现在如何专注于重建库存，一旦他们克服了这个困境，对长期和物流空间的需求可能会进一步增长。
这将解释为什么大笔资金涌入建设大空间。不仅仅是现在。差不多就是那个时候了。个人投资者可以通过多种方式参与进来。
期待沿海和二级市场——以及这些房地产投资信托——现在就资本化
Transwestern 的报告称，目前在建的 6.36 亿平方英尺左右的工业空间中，约有 27% 位于六个市场：达拉斯、凤凰城、亚特兰大、加利福尼亚的内陆帝国、芝加哥和费城。该公司的分析指出，那里和类似的大市场的租金上涨，提高了在萨凡纳、佐治亚州和宾夕法尼亚州的利哈伊谷等其他市场投资的吸引力。
同时，Prologis 指出门户位置继续具有吸引力，因为它们位于 - 嗯 - 从港口到该国其他任何地方的门户，并且那里的新开发通常存在更高的障碍，这将使需求保持领先供应。
至于门户市场，有些工业业主称其为专业。其中之一是TerrenoRealty(TRNO2.56%)，这是一家规模相对较小的 REIT，在六个市场开展业务：洛杉矶、纽约/新泽西、旧金山、西雅图、迈阿密和华盛顿特区。该公司正在疯狂购买，同样，在过去几周内宣布了三项收购。
对覆盖范围更广的 REIT 感兴趣的投资者当然可以考虑 Prologis，其投资组合在四大洲 19 个国家/地区拥有 4,675 座建筑。工业房地产投资信托中的其他知名公司包括杜克房地产(DRE2.00%)和工业物流地产信托(ILPT3.44%)，它们最近在击败亿万富翁山姆·泽尔 (Sam Zell) 和巴里·斯特恩利希特(Barry Sternlicht)后赢得了蒙茅斯房地产(Monmouth Real)房地产投资(MNR0.05%)。
但是，您不必成为大亨就可以在这个市场上留下自己的印记。随着 REITs 的相对简单，我们当中更喜欢冒险的人可以考虑在其中一些较小的市场中进行商业房地产众包或机会区投资——尤其是如果最后一英里物流的流行继续创造对较小空间的需求的话——离地点。
