尽管大多数房地产投资信托基金 (REIT) 去年因入住率和现金回收率下降而受到与大流行相关的中断的影响，但STORE Capital(纽约证券交易所代码：STOR)是反弹最快的公司之一。这在很大程度上是由于其多元化和高质量的租户基础。它的优势在本月早些时候出色的第二季度报告中得到了体现。
让我们来看看 STORE Capital 如何将自己定位为在短时间内从当前局势中恢复过来，以及 STORE Capital 如何在美国经济重新开放时恢复增长
在充满挑战的时代保持韧性
STORE Capital 可以说是质量最高的REIT 之一，它在大流行之前和大流行期间都得到了其基本面的支持。似乎在一年的时间里，该公司的基本面已经反弹，因为几乎所有租户都已完全重新开放。
STORE 的主要优势之一是其多元化。在去年第二季度，零售业正在应对与大流行相关的倒闭，没有哪个行业占其年化基本租金 (ABR) 的 8.5% 以上。即使电影院(2020 年第二季度 ABR 的 4%)和健身俱乐部(ABR 的 5.3%)在大流行高峰期苦苦挣扎，但 STORE Capital 的现金回收率在 2020 年第二季度触底反弹至 73%。
现在，由于 COVID 中断在很大程度上落后于其大多数租户，首席财务官 Cathy Long 在STORE Capital 2021 年第二季度财报电话会议上指出，该公司“7 月的现金收款率提高到 98%，基本上与 COVID 之前的水平一致。”
这一成功并非偶然——今年第二季度约 72% 的 ABR 被评为投资级，略低于去年同期的 74%。由于获得资本和强大的商业模式，投资级租户绝大多数能够满足他们的租金义务，尽管 COVID 逆风。这尤其令人印象深刻，因为 STORE Capital 在净租赁模式下运作，这意味着其客户负责与物业相关的费用。
尽管 STORE Capital 的入住率在当前局势期间从未承受过任何重大压力，但它已从轻微下滑中恢复过来。STORE Capital 的入住率从 2020 年第二季度的 COVID 低点 99.5% 同比提高到 2021 年第二季度的 99.6%。入住率在 99% 范围内，略低于其 2019 年第二季度 99.7% 的数字。
STORE Capital调整后的运营资金(AFFO，相当于收益的 REIT)同比增长 13.6%，从 2020 年第二季度的每股 0.44 美元增至 2021 年第二季度的每股 0.50 美元。 -大流行水平。展望今年，STORE Capital 更新后的每股 AFFO 预测为 1.94 美元至 1.97 美元，远高于其在 2020 年报告的 1.83 美元。更重要的是，该指引几乎与大流行前产生的每股 AFFO 1.99 美元一致2019 年。
管道支持未来的增长
尽管 STORE Capital 似乎已从根本上改善了大流行前的运营基本面，但对于投资者来说，关注公司的发展方向和过去的发展方向至关重要。幸运的是，STORE Capital 的投资渠道包含大量收购优质物业的机会，同时还保持其在确保投资级租户和多样化租户基础方面的选择性，以可持续地增长每股 AFFO。
STORE Capital 的投资渠道从今年第一季度的 124 亿美元增长到第二季度的 125 亿美元(远高于其 94 亿美元的房地产投资)，增长了 1 亿美元。这一增长是由于 26 亿美元的新潜在交易增加到管道中，而已完成的交易为 25 亿美元(包括 STORE 关闭的 3.41 亿美元交易)。
STORE Capital 的财报电话会议的一个令人鼓舞的结论是，该公司相信其渠道将继续扩张，“由于低利率、货币刺激和被压抑的需求，”总裁兼首席执行官 Mary Fedewa 表示。
利用强大的资产负债表
第二季度的最终结论是，低利率环境和 STORE Capital 的投资级资产负债表将使该公司能够以有利的价差收购物业，以推动 AFFO/股票的增长。
根据龙在 STORE Capital 2021 年第二季度财报电话会议上的开场白，该公司在 6 月份以仅 2.8% 的混合利率或平均利率完成了 5.15 亿美元的 7 年期和 12 年期票据的发行。就上下文而言，这仅比目前 2% 的 30 年期国债利率高出 80 个基点(或 0.80 个百分点)，这证明了投资者对 STORE Capital 资产负债表的信心。
考虑到在第二季度，STORE Capital 以 7.8% 的平均上限利率完成了 3.41 亿美元的收购，这尤其具有吸引力——比其 6 月份发行的票据利率高出 500 个基点。
最后值得一提的是，STORE Capital 的债务与息税折旧摊销前利润 (EBITDA) 之比在第二季度仅为 3.3。这远低于大约 5 的投资级同行平均水平，这意味着该公司可以轻松地偿还债务。
值得股利成长型投资者考虑
STORE Capital 不仅从 COVID 挑战中反弹，而且该公司为未来收购提供资金的庞大管道和资产负债表应该会导致未来几年每股 AFFO 实现中个位数增长。
STORE Capital 4% 的股息收益率略低于其 4.3% 的历史收益率中值，但由于下个月可能会宣布增加股息，这在宏观计划中可以忽略不计。以周二的收盘价计算，该股票的交易价格约为今年预期的每股 AFFO 的 18 倍，对于这样一家高质量的企业来说，这是非常合理的。
